อสังหาฯรายใหญ่ฮุบรายย่อย นักวิชาการจุฬาฯชี้ผลพวงที่ดินแพงพัฒนาไม่ไหว

20

นักวิชาการจุฬาฯแนะผู้ประกอบการอสังหาฯเร่งปรับตัวรับเทคโนโลยี ชี้รายย่อยโดนรายใหญ่ฮุบกิจการเรียบแน่ ส่วนโซนในเมืองเผยรูปแบบการเช่าเริ่มแนวโน้มสดใส เนื่องจากที่ดินในเมืองราคาเพิ่มสูงขึ้น จับตาการพัฒนา TOD จะกลับมาบูมรอบใหม่

ทั้งนี้รศ.มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้และที่จะส่งผลต่อในอนาคตว่า ประการแรกนั้นผู้ประกอบการควรเร่งปรับตัว โดยเฉพาะรายย่อยหรือเอสเอ็มอีมีแนวโน้มว่าจะโดนรายใหญ่ฮุบกิจการ ดังนั้นรายย่อยจะหายไป เช่นเดียวกับโบรกเกอร์จะปิดกิจการเนื่องจากโดนเทคโนโลยีเข้าไปมีบทบาทแทนมากขึ้น

ประการสำคัญที่ดินในเมืองราคาแพง จะนำไปพัฒนาโครงการขนาดเล็กย่อมไม่คุ้มค่าการลงทุนหากจะขายในราคาย่อมเยา ดังนั้นการพัฒนาแล้วปรับจากรูปแบบการขายเป็นให้เช่าระยะยาวจึงมีแนวโน้มมากขึ้น ซึ่งพบว่าเกิดขึ้นแล้วในหลายพื้นที่โดยเฉพาะในย่านชุมชนเมือง อาทิ เชียงใหม่ ชลบุรี ภูเก็ต เป็นต้น

ดังนั้นตลาดเช่าที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาระยะยาวจึงเริ่มเห็นเกิดขึ้นในประเทศแล้วหลังจากนี้ไป แนะรัฐบาลเร่งปรับแก้ไขกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กรณีขยายระยะเวลาจาก 30 ปี เป็น 60 ปีรองรับไว้ตั้งแต่วันนี้ ทั้งนี้เพราะปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป จะเช่าอยู่อาศัยในใจกลางเมือง แต่จะไปซื้อบ้านไว้ในโซนนอกเมือง คอนโดฯในเมืองให้คนรุ่นใหม่เช่า ส่วนบ้านชานเมืองจะขายให้กับกลุ่มวัยรุ่นขึ้นไปจนถึงวัยใกล้เกษียณอายุ

“จ่ายเงินเดือนราว 2.5 หมื่นแต่สามารถอยู่อาศัยได้ 2 ที่ทั้งในเมืองและชานเมือง ดังนั้นกรณีเช่าที่ระยะยาวไปพัฒนาจึงจะมีมากขึ้นสำหรับเขตชั้นในเมือง การติดต่อลูกค้าผ่านระบบเทคโนโลยีมีมากขึ้น ประการสำคัญผู้ประกอบการต้องมีบิ๊ก ดาต้าของตนเองแล้วใช้ให้เป็นประโยชน์ พัฒนาให้เป็นเครื่องมือในการดำเนินธุรกิจเพื่อให้ทราบถึงความต้องการของลูกค้าว่าเราจะพัฒนาโครงการเพื่อสนองตอบได้อย่างไร”

รศ.มานพกล่าวอีกว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีจำนวนไม่มากนักในบางจังหวัดก็เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว อาทิ จังหวัดกาฬสินธุ์ราว 500 ยูนิต ซึ่งตลาดยังมีในวงจำกัด ดังนั้นภาครัฐจึงควรหามาตรการเข้าไปเร่งกระตุ้น ยกเว้นภาษีด้วยการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเกษตรแปรรูป ยังสามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีวัตถุดิบเพียงพอแล้วยังก่อให้เกิดแรงกระตุ้นต่อการพัฒนาด้านอื่นตามไปได้อีกด้วย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ

“ปี 2560 ที่ผ่านมาแม้ว่าอสังหาฯจะเติบโตราว 15-20% โดยกทม.โตราว 20% ส่วนต่างจังหวัดโตราว 15% โดยในกทม.ราว 75-80% พบว่าเป็นคอนโดมิเนียม ทุนใหญ่ลงมาลุยตลาดระดับล่างกันจำนวนหลายราย ก่อให้เกิดการแข่งขันในเฉพาะรายใหญ่จนดีมานด์จะเริ่มล้นตลาด ดังนั้นปีนี้ผู้ประกอบการรายกลาง รายย่อยจึงต้องทำงานมากกว่าเดิม ทำมากกว่า 1 รายการ ประการแรกต้องเสริมความแกร่ง ประการที่ 2 ต้องสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงนั้นได้ด้วย ไม่รุกตลาดรูปแบบเดิม ดิจิตอลเข้ามามีบทบาทเอาไว้รึยัง โดยเฉพาะรูปแบบ IOT ที่ตื่นตัวกันแล้วในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในเขตชุมชนเมืองสำคัญไม่ควรมองข้ามการเกิดขึ้นของการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพมหานครในรูปแบบไดนามิกเชนจ์ออฟเดอะเกรตเตอร์แบงก์คอกดีเวลอปเปอร์ก็ต้องเปลี่ยน ไม่ควรสร้างอาคารอย่างเดียว แนะว่าควรพัฒนารูปแบบการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานี (TOD) ที่จะบูมรอบใหม่หลังจากนี้ควบคู่กันไปด้วย”

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ