วิเคราะห์แนวโน้มราคาที่ดินในปี 60

161

แนวโน้มเศรษฐกิจการเมืองที่มีทิศทางที่ดีขึ้นปี 2560 และราคาสินค้าเกษตรบางตัวที่ปรับตัวดีขึ้น แม้จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีโอกาสในการฟื้นตัวดีขึ้น แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภายนอกที่อาจจะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในประเทศ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจโลก วิกฤตฟองสบูอสังหาฯ ในประเทศจีน วิกฤตดอยซ์แบงก์ ปัญหาทางการเมืองในสหรัฐอเมริกา ซึ่งต้องติดตามกันอยู่

สำหรับด้านราคาที่ดินในประเทศไทย นักลงทุนซื้อที่ดิน ผู้ประกอบการซื้อที่ดินตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้าสายใหม่ในเมืองที่จะเริ่มก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม สายสีชมพู สายสีเหลือง ฯลฯ ที่มีการซื้อที่ดินกันคึกคัก แต่อย่าลืมทบทวนดูดีๆ อย่าทําให้เจ๊งเป็นแบบสายสีม่วงนะครับ ทําเลสำคัญจะขยับออกในเขตชั้นใน inner area ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ที่ราคาที่ดินสูงถึงตารางวาละ 2 ล้านบาทแล้ว พัฒนาคอนโดฯ ราคาสูงถึงตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 300,000-400,000 บาท กําลังซื้อส่วนใหญ่ซื้อไม่ไหว จําเป็นต้องขยับออกไปยังทำเลในเขตรอยต่อเมือง (Intermediate Area) เช่น ย่านรัชดา ลาดพร้าว พหลโยธิน บางซื่อ บางกะปิ บางนา จรัญสนิทวงศ์ รัชดา-ท่าพระ เป็นต้น ที่เดินทางเข้าเมืองไม่ไกลมาก

ส่วนทําเลที่เขตชั้นนอกคงเริ่มเห็นความจริงจากสายสีม่วงที่ค่ารถแพง ทำให้การพัฒนาอาจไม่มากดังคิด แต่ราคาที่ดินก็คงเพิ่มได้ระดับหนึ่ง เพราะฐานราคาที่ดินที่ตํ่า เช่น แถวสถานีคูคต ก่อนมีรถไฟฟ้าตารางวาละ 50,000 บาท ปัจจุบันขยับเป็น 100,000 บาทต่อ ตร.วาแล้ว แต่จะไปถึงไหนต้องระวังอาจไม่ไปดังคิด นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว เมกะโปรเจกต์อื่นๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ และราคาที่ดิน เช่น แผนการขยายบินสวรรณภูมิเฟส 2 การขยายสนามบินต่างๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ การพัฒนาของเมืองชายแดนสําคัญ เช่น แม่สอด สระแก้ว เชียงของ หนองคาย สะเดา ด่านนอก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยสําคัญต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในหัวเมืองดังกล่าว

นอกจากนี้ บางเมืองในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โรงแรมอาจจะไม่พอรองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากการขยายตัวของสนามบิน การขยายตัวของการท่องเที่ยว เช่น พัทยา ทําเลโซนนาจอมเทียน สัตหีบ ที่มีโครงการใหญ่ๆ เกิดขึ้น เช่น สนามบินอู่ตะเภา (พัฒนาเป็นสนามบินพาณิชย์) รถไฟความเร็วสูง สถานีพัทยา ย่านนาจอมเทียน ราคาที่ดินโซนดังกล่าว ฝั่งติดทะเลจากตารางวาละ 50,000-60,000 บาท ปรับเป็นเกือบๆ แสนต่อตารางวา และน่าจะเพิ่มได้อีกมาก ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามโซนพัฒนาบ้านจัดสรรปรับจากตารางวาละ 10,000 บาท เพิ่มเป็น 20,000-30,000 บาทแล้ว โครงการรถไฟความเร็วสูงสายพัทยา หัวหิน โคราช (เขาใหญ่) พิษณุโลก เชียงใหม่ หากเกิดขึ้นได้จริง ย่อมส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในทําเลดังกล่าวมาก เนื่องจากการเดินทางที่รวดเร็ว คนอาจไปซื้อบ้าน พัทยา เขาใหญ่ ซึ่งแต่เดิมเป็นบ้านพักตากอากาศ อาจเปลี่ยนเป็นบ้านอยู่อาศัยได้เลย เนื่องจากเดินทางมาทํางานกรุงเทพฯ ได้แค่ชั่วโมงเดียว (ถึงบางซื่อ) อันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักอย่างถวนหน้า ซัปพลายในตลาดถูกแช่แข็งไว้ด้วยกฎหมายผังเมือง เช่น เขาใหญ่ แต่ดีมานด์อาจเพิ่มเป็นเท่าตัว จึงน่าสนใจมาก….

อย่างไรก็ดี ขึ้นอยู่กับค่ารถ หากเก็บตามต้นทนจริงตามระยะทางกิโลเมตรละ 2-3 บาท เที่ยวหนึ่ง 300-400 บาท ตลาดอาจคึกคักได้ระดับหนึ่ง แค่ตลาดวันหยุดคักคึกมากขึ้น แต่หากเก็บค่ารถถูกๆ เช่น 20-50 บาท โดยใช้วิธีการหารายได้จากการพัฒนาอสังหาฯ รอบสถานีมาทดแทน (แก้กฎหมายเวนคืนให้สามารถนําที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้) กําลังซื้อจะเพิ่มแบบมืดฟ้ามัวดินแน่ๆ กลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของคนกรุงเทพฯ ที่ไปอยู่อาศัยได้ทุกวัน อสังหาฯ ที่พัฒนาแล้ว ก่อสร้างได้แล้ว หรือมีใบอนุญาตแล้ว จะได้ประโยชน์มาก เพราะก่อสร้างก่อนกฎหมายห้ามข้อควรระวังในการลงทุนที่ดิน ซื้อที่ดิน หรือแม้แต่การมีที่ดินอยู่แล้วจะอยู่เฉยนิ่งนอนใจไม่ได้ กล่าวคือ ต้องจับตลาดการเปลี่ยนแปลงสำคัญของข้อกฎหมาย (ผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายเฉพาะบริเวณ ฯลฯ) ที่จะมีผลต่อราคาที่ดินในอนาคต เช่น บางแห่งมีผังเมืองใหม่ประกาศ จํากัดการพัฒนา หรือการก่อสร้างไว้อย่างมาก เช่น เขาใหญ่ นนทบุรี จะมีผังเมืองใหม่ที่ควบคุมการใช้ที่ดินอย่างมากในบางบริเวณ ทําให้ที่ดินก่อสร้างได้น้อยลงมา ก่อนจะส่งผลให้ลดทอนศักยภาพของที่ดินลงในอนาคต แต่ในทางกลับกันหากที่ดินบางแปลงมีใบอนุญาตก่อสร้าง มีโครงการไว้อาจมีราคาสูงกว่าปกติเป็นเท่าได้

นอกจากนี้ นักลงทุนอสังหาฯ ยังต้องจับตาการไหลของเงินลงทุนจากจีน โอกาส อุปสรรค ที่ไม่อาจเพิกเฉยได้เตรียมรับมืออย่างไร ช่องทางการค้าขาย การลงทุนอสังหาฯ กับคนจีนต้องทําอย่างไร ความนิยมของชาวจีนในการลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย เมืองที่นิยมลงทุน ทําเลที่นิยมลงทุน ประเภทอสังหาฯ ที่ชาวจีนนิยม รูปแบบการลงทุนใหม่ๆ จากภายนอก …เราต้องเตรียมตัว ปรับตัว รับมืออย่างไร พูดภาษาจีนได้หรือยัง ใช้ WeChat กันหรือยัง รู้จักช่องทางในการติดต่อซื้อขายของคนจีนหรือยัง อีกทั้งประเทศเพื่อนบ้านกลุ่ม AEC ล้วนเป็นโอกาส อสังหาฯ ยุคหน้า ต้องมองไปยังข้างนอก

“วสันต์ คงจันทร์”
กรรมการผู้จัดการ
บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแตนท์

ที่มา : ผู้จัดการออนไลน์